COEXISTENCIA DE DIVERSOS REGIMENES JURIDICOS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS ¿CUÁL APLICAR?
Actualmente existen vigentes, de forma simultánea, seis legislaciones distintas sobre arrendamientos urbanos. Por tanto, la fecha del contrato será determinante para saber cuál es el régimen jurídico al que el mismo se encuentra sometido.
Esas seis legislaciones son:
1.- El Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre).
Como su propio nombre indica, se trata de un texto que refunde la dispersa legislación hasta entonces vigente, destacando especialmente del mismo los mecanismos legales de congelación de rentas y de prórroga forzosa, mecanismos que posteriormente se han visto atenuados por las disposiciones transitorias de la LAU de 1994 que disminuyen el rigor de los mismos.
Destacar que, el mecanismo de la prórroga legal era especialmente gravoso para los arrendadores dado que en su virtud se permitían hasta 2 subrogaciones, con lo que un contrato podía durar hasta 3 generaciones, pues el titular subrogaba en el hijo y éste en el nieto.
2.- RDL 2/85, de 30 de abril de 1985 (Decreto Boyer).
Entró en vigor el 9 de mayo de 1985, a los 10 días de su promulgación, suprimiendo el mecanismo, antes referido, de prórroga forzosa del arrendamiento.
3.- LAU de 1994 (Ley 29/1994 de 24 de noviembre).
Entró en vigor el 1 de enero de 1995 y se caracteriza, principalmente, por:
– Establecer la libertad de pacto como principio fundamental en el arrendamiento de locales, pero con lo que podrían denominarse “trampas legales”, pues, aunque el art. 4 dispone que para el arrendamiento de locales rige primero la voluntad de las partes, en su defecto la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y supletoriamente el Código Civil, el art. 34 establece, salvo pacto en contrario, la indemnización por clientela y el 32, también salvo pacto en contra, la cesión del contrato.
– Fijar un plazo mínimo de 5 años para el arrendamiento de vivienda.
4.- Ley 4/2013 de 4 de junio, de Medidas sobre Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquileres.
Destacar del mismo dos aspectos:
– Disminución del plazo mínimo del arrendamiento de vivienda, reduciéndolo a 3 años.
– Permite la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, con los efectos propios de la publicidad registral.
5.- RDL 21/2018 de 14 de diciembre.
A pesar de no ser convalidado por el Congreso de los Diputados, es plenamente aplicable a contratos celebrados entre el 19/12/2018 y el 23/1/2019.
En virtud del mismo se modifica el plazo mínimo en contratos de arrendamiento de vivienda en los siguientes términos:
– Si el arrendador es persona física: duración mínima de 5 años + 3 de prórroga.
-Si el arrendador es persona jurídica: duración mínima de 7 años + 3 de prórroga.
6.- RDL 7/2019 de 1 de marzo,
Aplicable a los contratos posteriores al 6/3/2019. Destacar principalmente que este texto legal confirma, a partir de su entrada en vigor, la modificación del plazo mínimo en contratos de arrendamiento de vivienda que previamente había introducido el RDL 21/2018 y que quedó sin eficacia tras no ser convalidado:
– Si el arrendador es persona física: duración mínima de 5 años + 3 de prórroga.
-Si el arrendador es persona jurídica: duración mínima de 7 años + 3 de prórroga.
RESUMEN
| FECHA DEL CONTRATO | LEGISLACIÓN APLICABLE |
| Contratos de arrendamiento posteriores al 1 de julio 1964 y anteriores al 9 de mayo de 1985 | Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, Texto refundido LAU
Disposición Transitoria Segunda LAU 29/94 |
| Contratos de arrendamiento posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995 | Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto refundido LAU
Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica Disposición Transitoria Primera LAU 29/94 |
| Contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores a 6 de junio de 2013 | Ley 29/94 de 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos |
| Contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 19 de diciembre de 2018 | Ley 29/94 de 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos modificada por Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas |
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Contratos de arrendamiento posteriores al 19 de diciembre de 2018 y anteriores al 23 de enero de 2019 |
Ley 29/94 y RDL 21/2018 de 14 de diciembre |
| Contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 | Ley 29/1994 y RDL 7/2019 de 1 de marzo |
Conviene distinguir entre contratos de arrendamiento de vivienda y de uso distinto a vivienda (locales, almacenes, despachos profesionales…). Los contratos de vivienda se rigen por las 6 legislaciones referidas, según la fecha de los contratos. Los de uso distinto para vivienda, como regla general, se rigen por las 3 primeras legislaciones, pues a partir de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se ha respetado la libertad de pactos, de forma que se rigen por lo pactado, en su defecto por la Ley de Arrendamientos Urbanos y subsidiariamente por el Código Civil.
