El pasado 18 de diciembre se publicó en el BOE el RDL 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor al día siguiente 19 de diciembre y que, resumidamente, dispone:
A).- Ley de Arrendamientos Urbanos: A partir de su entrada en vigor rige para el arrendamiento de viviendas:
1.- Duración: Mínima 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica. Si vencido el plazo ninguna de las partes notifica la resolución del contrato, la prórroga tácita será de 3 años.
2.- Fianzas y avales: Es obligatoria la prestación de fianza en metálico de una mensualidad en viviendas y de dos para uso distinto del de vivienda. Cabe pactar garantías adicionales, pero en viviendas el valor de esa garantía adicional no podrá exceder de 2 mensualidades de renta.
3.- Exención de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente quedan exentos del impuesto.
4.- Juicios por falta de pago de la renta: En el requerimiento de pago se informará al inquilino la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que si aprecian casos de vulnerabilidad lo notificarán al Juzgado de Primera Instancia que suspenderá el proceso hasta que los servicios sociales establezcan las medidas oportunas, suspensión que será de un mes si el demandante es persona física y de dos meses si es jurídica.
B).- Ley de Propiedad Horizontal:
1.- Viviendas de uso turístico: Por acuerdo de la Comunidad de Propietarios adoptado por los 3/5 se puede prohibir el destino para vivienda turística y por la misma mayoría se puede establecer cuotas adicionales de gastos comunes que no excedan del 20%.
2.- Fondo de reserva: Se incrementa hasta un 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva, que deberá hacerse a lo largo de los 3 próximos ejercicios. Se posibilita que dicho fondo se destine a obras de accesibilidad.
3.- Obras de accesibilidad: Se extiende la obligación de realizar obras de accesibilidad en aquellos supuestos en que las ayudas públicas a que la Comunidad tenga acceso alcancen el 75% del importe de las obras.
COMENTARIO: Frente a medidas loables, como son la regulación de las viviendas turísticas y la exención de los arrendamientos de vivienda del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, las relativas al arrendamiento nos merecen una valoración muy desfavorable, dado que:
1.- Van a provocar una disminución de la oferta de la que se derivará una subida del precio de los alquileres, aumentando las dificultades de los ciudadanos para acceder a viviendas en alquiler. ¿Quién va a alquilar una vivienda durante 5 años (7 si es persona jurídica) sin aplicar subidas en los precios de mercado durante ese periodo, y teniendo que soportar las bajadas de dicho precio para evitar que el inquilino se vaya preavisando con un mes?.
2.- Lo que se necesita es, sencillamente, seguridad jurídica: hoy por hoy tenemos en vigor 5 regímenes jurídicos distintos que regulan el arrendamiento dependiendo de la fecha del contrato.
La discriminación hacia los arrendadores “personas jurídicas“ imponiéndo un plazo de 7 años, además de carecer de justificación, penalizará a los inversionistas extranjeros que dejarán de traer sus inversiones al sector inmobiliario, si es que no una fuga de quienes ya han invertido, con el descrédito que conlleva fiarse de un país para al poco, ver como se cambia la legislación en su perjuicio.
3.-Tampoco el límite de las garantías tiene justificación: una garantía es un negocio jurídico accesorio de otro principal que solo se ejecuta cuando se ha incumplido el principal, que es el pago de la renta. Parece que se trata de fomentar la morosidad y de impedir al arrendador cubrirse o asegurarse el cobro. Es evidente que nuestro sistema procesal no está preparado para que al arrendador le sea devuelta la posesión de su vivienda en el plazo máximo de 2 meses, que es legalmente la garantía máxima.
4.- Tampoco parece admisible que, ahora que se había conseguido un razonable procedimiento judicial para impago de rentas, se entorpezca introduciendo el mecanismo de suspensión del procedimiento cuando los servicios sociales aprecien situaciones de vulnerabilidad de las que, desde luego, es ajeno el arrendador que sin embargo sufrirá la mayor duración del procedimiento y la pérdida de varios meses de alquiler.
Para cualquier aclaración, no duden en ponerse en contacto con nuestro Servicio Jurídico.
